城南地王打头阵！南京一批站岗的高价地有望解套了？

南京地王的解套之路，十分艰难。几家欢喜，几家愁......

11月5日晚，城南软件谷的纯新盘大名城紫金九号领取5栋住宅销许，整体销许均价39998元/㎡，毛坯现房销售。意味着城南地王盘的上市价格终于尘埃落定了，比区域3.5万/㎡限价“红线”上调近5000元/㎡。

大名城紫金九号前身为软件谷G45地块，于2016被大名城竞得，楼面价高达29093元/㎡。该项目是目前城南地价最高的楼盘。由于限价严厉，大名城价格无法获批，所以一直上演“拖字决”。现在，城南地王终于解套，幸运的是，相比江北一批高价地，大名城价格没被限死，突破板块限价“红线”不少。这与项目自身产品定位较高端+地段优势明显有直接关系。

▲大名城紫金九号实景图

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大名城价格获批，刷新了城南板块房价天花板。紧跟大名城的步伐，城南赛虹桥的纯新盘花语江南预计很快也要开盘，上市价可能比大名城还要高，该盘楼面价24088元/㎡，打造的产品为精装科技大平层，外立面一二层采用石材，往上全是铝板和玻璃幕墙，定位比较高端。考虑到高地价以及产品稀缺性，花语江南的价格大概率会突破4万/㎡。可以说，大名城和花语江南两盘的上市，将直接助力城南房价晋升到南京第一梯队。

▲花语江南鸟瞰效果图

地王成功解套，对于区域房价格局的影响不言而喻。2016-2017年期间，南京拍出了不少地价2万+/㎡、3万+/㎡，甚至4万+/㎡的高价地，其中不少高价地至今还是板块的地王。在2018-2019年期间，南京一批地价超2万/㎡的高价地解套了，但命运各不相同，有的被严格限价，亏本卖房；有的突破限价，熬出了头。

不过，一批地价超3万/㎡的高价地项目至今都还在站岗。据不完全统计，2016年至今，南京已经拍出了10幅地价超3万/㎡的宅地，除了城北玄武新中心的星河天赋卖完收官外，其余地块都没有上市，甚至2016、2017年河西拍出的那几幅高价地都快建成了现房，仍然没有明确的上市计划，说白了，开发商与ZF的博弈还在僵持中。

▲数据来源：克尔瑞

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一方面前两年拍出的高价地还没全部解套，另一方面今年南京多场土拍中，不少区域又出现了新地王，涉及江心洲、迈皋桥、小市、板桥、江北核心区等板块。

江心洲G08地块，经过112轮报价被荣盛竞得，楼面价31980元/㎡，自持商品住房面积13000㎡；

城北迈皋桥G01地块，经过120轮报价被新希望拿下，楼面价22628元/㎡；

城北小市G49地块，经过82轮报价被葛洲坝竞得，楼面价26393元/㎡；

板桥G18地块，经过120轮报价被宋都竞得，楼面价15453元/㎡。

江北核心区G10地块，经过37轮报价被通宇竞得，楼面价22273元/㎡。

……

表面上来看，地王再现，南京土地市场有回暖迹象，实则并非如此。虽然在今年的土地市场上，偶有高价地诞生，但总体而言，房企拿地十分谨慎，没有前两年抢地那般疯狂。有业内人士分析，今年拿了高价地的房企主要分三类，第一类是资金实力雄厚，对于自己打造产品溢价能力有信心的房企，比如葛洲坝；第二类是许久没有拿地的房企，补仓意愿强烈，比如栖霞建设、宋都；第三类是首进南京的新房企，比如新希望等。反而是此前土拍拿地活跃的开发商“偃旗息鼓”了，比如万科、中海、金地等。

到了今年下半年，南京的几场土拍更是凉意十足，很多板块地价较区域地王都有明显下降。这给正在站岗的老地王带来了不小的压力，同时也在一定程度上改变了市场预期。

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不管是地王还是高价地，之所以备受市场关注，最重要的原因是，这些项目上市能够改写板块甚至整个南京的房价格局。在限价调控之下，南京多个板块地王已经大幅突破板块限价“红线”。除了城南地王盘大名城紫金九号外，仙林湖地王盘融信世纪东方首开均价21806-34906元/㎡，较区域内的高科荣境（均价29800元/㎡），房价最高上涨约5000元/㎡；江宁禄口地王盘恒大林溪郡首开洋房均价21500元/㎡，较区域内的已经收官的蓝天星港花园（均价17700元/㎡），房价上涨3800元/㎡......

有了以上地王盘打头阵，河西多个超级高价地纯新盘突破板块限价基本是板上钉钉，问题是批到的价格能突破限价“红线”多少而已。

一位业内人士表示，2016年南京拍出的高价地，是一批最烫手的“山芋”，一旦这些高价地全面上市，很多板块房价格局就将洗牌。从目前的市场环境来看，有的高价地项目仍会被严格限价，譬如江北的恒大溪山公馆、北京城建西华龙樾；有的则势必会突破板块限价，譬如河西的高价地，至于上浮空间能有多少，目前仍是未知数。

不可否认，伴随着高价地的陆续入市，南京房价梯队再次发生改变，但需要指出的是，这些高价地上市后，有的开盘即“日光”，有的却不受市场认可，去化比较惨淡。也就是说，如果高价地上市突破了板块限价，首先要面临的考验就是市场的接受度，一旦产品不给力，或者说没有过硬的核心卖点，一般情况下市场都很难接受。要知道，在今年南京土地市场仍持续走低的影响下，高价地上市的压力或许更大。