当前位置:沈阳房地产网  > 楼市聚焦 > 市场研究

2019年住房品质半年报:股价正在影响房子的质量

沈阳房地产网-房掌柜 2019-07-24 14:49:53来源:房掌柜 整理
[摘要]四五月份,一些明星地产的明星楼盘,因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上,包括有些开发商素来以口碑好闻名,有些则是央企、国企的背景,但都倒在了质量这道关上。

  四五月份,一些明星地产的明星楼盘,因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上,包括有些开发商素来以口碑好闻名,有些则是央企、国企的背景,但都倒在了质量这道关上。

  “利润危机!”一家港股地产商公司的高管在一次私下交流时,直指这一波房屋质量舆情的要害。按照地产交付36个月的周期,眼下交房的房子大多是2016年土地市场“地王”迭出时段成交的土地。由于宏观调控,这些房子大部分都被限制销售价格,地价高,房价却便宜,收缩的利润率,导致了房企大面积减配、降标。

  于是,连央企、国企也“沦陷”了,为了保证利润,顶着骂名建造降标、减配的房子,而“地王”项目减标,还不是造成房屋质量缺陷的唯一原因,对财务指标的追求,让有些地产商的品质达不到消费者期望的要求,客户投诉成了新的舆情爆发点。然而,三年前拿的“地王”,就一定盖的是劣质房吗?

  失控的速度

  对高地价项目的降标、减配,只是本轮地产舆情的一个因素。起于2016年的超高速度的房地产行业扩张和发展,是新一轮盛产劣质房子的根源。

  多家公司的财报披露,很多三四线城市,公司的项目前一个月刚拿到预售许可证,下一个月就已经开始卖房了。在那些城市,房子只需要露出地面就可以卖房。但对一栋高层楼房来说,仅仅打地基、打桩的时间就需要三个月。

  因为,如果土方开挖后,地基承载力达不到设计耐力值,需要继续下挖,直到土层地耐力达到设计值;又或者是对现有土层进行沙石继配,无论是测试地基承载力,都需要花费不止一个月的时间。仅仅用一个月时间打的地基的可靠程度,成为公众忧虑的问题。

  开发商选择施工一个月后就卖房,有多方面的原因。一方面,这将极度加快资金的周转率。学过财务的人都知道杜邦分析,其中一个重要原则就是资金周转效率。高效的资金周转,才能带来高额的净资产回报。在行业平均利润率只有10%左右的情况下,更高效的资金周转,才能带给股东更高的收益和分红,进而吸引资金追逐企业的股票。

  过去三年,是高周转企业的黄金岁月,那些周转率快的公司,股价都有非常明显的上涨,但也为质量埋下了隐患,特别是很多高周转企业,也是高负债的企业,急于拿到销售款还债的开发商,也会因此希望更快的施工速度,能够多卖房。

  对开发商来说,因为速度而牺牲质量,是一个被迫的选择。在整个行业的洪流挟裹之下,不能赶上行业的速度,几乎等于“慢性”自杀。

  7月11日,克而瑞就房地产投融资,邀请了开发商、券商和部分金融机构的负责了一个小型的论坛。会上有嘉宾就表示,规模这件事不仅影响到现在的股价,也影响到融资。如果融资成本对比同行处于劣势,那么抢地块就抢不过别人,之后的销售和发展速度,自然也比同行差很多。久而久之,就会有被逼出行业的风险。

  在速度比拼激烈的环境下,再有情怀的开发商,也不得不考虑要不要那么追求品质。

  控成本下的比拼:让房子质量变得糟糕

  “我觉得你可以写一写房地产企业控制成本的问题。”4月中旬,和讯房产接到一个来自20强房企项目营销总的电话。在电话里,他对工程施工企业的质量持续吐槽。那些资质差的施工企业借着房企控成本的“东风”,用低价成功竞标了一个又一个工程,随后为了满足利润,又不断偷工减料,导致最后交付的房屋质量很差。

  尽管之前很多开发商都说,要在保证质量的前提下控成本,但实际的执行成果看,效果并不让人满意。

  大多数时候,商务标还是成为了最终选定施工企业的关键,而这也成为这一轮质量问题风潮中经常被诟病的痼疾。

  实际上,几乎每家企业都要求供应商提供相关案例和作品,甚至会安排专人去供应商的总部考察、调研,以确保企业有能力和操守盖出好房子。但理想很丰满,现实很骨干,大量有瑕疵的住宅交付,似乎说明这样的模式,并不能彻底保证房屋质量的品质。

  改变:靠投入和技术进步

  尽管现实存在诸多的困境,但大部分房地产企业的从业者,还是不愿意背着骂名盖劣质房。他们也想在速度、利润、股价、公司规模和质量之间,寻求一个平衡点,让企业能够更良性的发展。

  比如,被自己人评价发展“有点保守”的滨江,就一直强调楼盘的品质,宁可牺牲速度和规模,也要确保绝对口碑。

  以上海(楼盘)公园壹号项目为例,这一项目当年拿地的成本高达每平米2.8755万元,但是受限价政策影响,公寓的平均单价也没有超过5.3万元/平米。

  而且和滨江合作的项目股东,还是一家对投资回报率有非常高要求的金融机构。但就是这样的情况下,滨江也没有减少投入。

  六月底,在几十家媒体的共同见证下,滨江公园壹号的项目交付公开亮相。杭州(楼盘)媒体说,该项目从用材到工艺都和杭州同产品线的项目绝无二致,甚至比杭州的项目品质还要更好,甚至还因此收到了业主交来的锦旗。

分享到:
责任编辑:黎燕霏

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

新闻推荐

  1. 1房地产销售正逐渐回暖 一二线城市优质地块加大供应
  2. 2房地产政策边际转松动力或减弱 一二手房价格倒挂现象频繁
  3. 3借力华南 五矿业绩稳增中的“弯道超车”
  4. 4崇川区打好建筑工地安全生产组合拳 整改不到位不放过
  5. 5南通三步走铲除违建巨无霸 新城桥街道让违建无地自容
  6. 6哈西大街打通工程加速施工 预计2021年6月底竣工通车
  7. 7哈尔滨已拆除53.8万余平方米违建 拆除弃用厂房打通消防通道
  8. 8政府工作报告再提房住不炒 部分城市土地市场热度较高
  9. 9房企融资利率持续下行 5月部分房企试水发行美元债
  10. 10百城住宅库存压力增大 4月份首次出现“供大于求”

楼盘推荐

视频推荐