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2019年住房品质半年报:股价正在影响房子的质量

沈阳房地产网-房掌柜 2019-07-24 14:49:53来源:房掌柜 整理
[摘要]四五月份,一些明星地产的明星楼盘,因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上,包括有些开发商素来以口碑好闻名,有些则是央企、国企的背景,但都倒在了质量这道关上。

  四五月份,一些明星地产的明星楼盘,因为质量问题频繁出现在各家媒体头条上,包括有些开发商素来以口碑好闻名,有些则是央企、国企的背景,但都倒在了质量这道关上。

  “利润危机!”一家港股地产商公司的高管在一次私下交流时,直指这一波房屋质量舆情的要害。按照地产交付36个月的周期,眼下交房的房子大多是2016年土地市场“地王”迭出时段成交的土地。由于宏观调控,这些房子大部分都被限制销售价格,地价高,房价却便宜,收缩的利润率,导致了房企大面积减配、降标。

  于是,连央企、国企也“沦陷”了,为了保证利润,顶着骂名建造降标、减配的房子,而“地王”项目减标,还不是造成房屋质量缺陷的唯一原因,对财务指标的追求,让有些地产商的品质达不到消费者期望的要求,客户投诉成了新的舆情爆发点。然而,三年前拿的“地王”,就一定盖的是劣质房吗?

  失控的速度

  对高地价项目的降标、减配,只是本轮地产舆情的一个因素。起于2016年的超高速度的房地产行业扩张和发展,是新一轮盛产劣质房子的根源。

  多家公司的财报披露,很多三四线城市,公司的项目前一个月刚拿到预售许可证,下一个月就已经开始卖房了。在那些城市,房子只需要露出地面就可以卖房。但对一栋高层楼房来说,仅仅打地基、打桩的时间就需要三个月。

  因为,如果土方开挖后,地基承载力达不到设计耐力值,需要继续下挖,直到土层地耐力达到设计值;又或者是对现有土层进行沙石继配,无论是测试地基承载力,都需要花费不止一个月的时间。仅仅用一个月时间打的地基的可靠程度,成为公众忧虑的问题。

  开发商选择施工一个月后就卖房,有多方面的原因。一方面,这将极度加快资金的周转率。学过财务的人都知道杜邦分析,其中一个重要原则就是资金周转效率。高效的资金周转,才能带来高额的净资产回报。在行业平均利润率只有10%左右的情况下,更高效的资金周转,才能带给股东更高的收益和分红,进而吸引资金追逐企业的股票。

  过去三年,是高周转企业的黄金岁月,那些周转率快的公司,股价都有非常明显的上涨,但也为质量埋下了隐患,特别是很多高周转企业,也是高负债的企业,急于拿到销售款还债的开发商,也会因此希望更快的施工速度,能够多卖房。

  对开发商来说,因为速度而牺牲质量,是一个被迫的选择。在整个行业的洪流挟裹之下,不能赶上行业的速度,几乎等于“慢性”自杀。

  7月11日,克而瑞就房地产投融资,邀请了开发商、券商和部分金融机构的负责了一个小型的论坛。会上有嘉宾就表示,规模这件事不仅影响到现在的股价,也影响到融资。如果融资成本对比同行处于劣势,那么抢地块就抢不过别人,之后的销售和发展速度,自然也比同行差很多。久而久之,就会有被逼出行业的风险。

  在速度比拼激烈的环境下,再有情怀的开发商,也不得不考虑要不要那么追求品质。

  控成本下的比拼:让房子质量变得糟糕

  “我觉得你可以写一写房地产企业控制成本的问题。”4月中旬,和讯房产接到一个来自20强房企项目营销总的电话。在电话里,他对工程施工企业的质量持续吐槽。那些资质差的施工企业借着房企控成本的“东风”,用低价成功竞标了一个又一个工程,随后为了满足利润,又不断偷工减料,导致最后交付的房屋质量很差。

  尽管之前很多开发商都说,要在保证质量的前提下控成本,但实际的执行成果看,效果并不让人满意。

  大多数时候,商务标还是成为了最终选定施工企业的关键,而这也成为这一轮质量问题风潮中经常被诟病的痼疾。

  实际上,几乎每家企业都要求供应商提供相关案例和作品,甚至会安排专人去供应商的总部考察、调研,以确保企业有能力和操守盖出好房子。但理想很丰满,现实很骨干,大量有瑕疵的住宅交付,似乎说明这样的模式,并不能彻底保证房屋质量的品质。

  改变:靠投入和技术进步

  尽管现实存在诸多的困境,但大部分房地产企业的从业者,还是不愿意背着骂名盖劣质房。他们也想在速度、利润、股价、公司规模和质量之间,寻求一个平衡点,让企业能够更良性的发展。

  比如,被自己人评价发展“有点保守”的滨江,就一直强调楼盘的品质,宁可牺牲速度和规模,也要确保绝对口碑。

  以上海(楼盘)公园壹号项目为例,这一项目当年拿地的成本高达每平米2.8755万元,但是受限价政策影响,公寓的平均单价也没有超过5.3万元/平米。

  而且和滨江合作的项目股东,还是一家对投资回报率有非常高要求的金融机构。但就是这样的情况下,滨江也没有减少投入。

  六月底,在几十家媒体的共同见证下,滨江公园壹号的项目交付公开亮相。杭州(楼盘)媒体说,该项目从用材到工艺都和杭州同产品线的项目绝无二致,甚至比杭州的项目品质还要更好,甚至还因此收到了业主交来的锦旗。

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责任编辑:黎燕霏

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