管清友：未来十年中国很多房子将推倒重建 改善空间大

　　1月6日，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友表示，长期看中国房地产行业还有巨大的潜力和机会，但是也不能否认在短期整个房地产行业面临巨大的压力，房地产行业进入一个集中度提高，杠杆率下降，房地产企业向综合化运营转型这样一个态势。

　　目前，中国真实的城镇化率42%，名义城镇化率刚刚超过58%，每年城镇化率还在提高一个百分点，管清友认为这是中国房地产行业最大的供给。在过去改革开放40年历程里面，中国很多行业都出现了从短缺到平衡到过剩的发展脉络，但是唯有房地产没有出现过剩，总量平衡。

　　在管清友看来，未来中国人均住房改善空间非常大。他介绍到，如果按照建筑面积折算后的水平，中国人均住房面积不到26平米，跟发达经济体相比差距非常大，而且住房平均寿命是30年，英国也好，美国也好，这些发达经济体平均的住房寿命是在80-100年，也就是说，再过10年中国过去盖的很多房子都要被推倒重来。考虑到人均居住面积，考虑到住房结构上的巨大差异，房地产行业发展空间非常大。

　　对于高房价问题，管清友介绍，按照绝对价格划分成汇率，北京(楼盘)、上海(楼盘)房价仅次于香港，核心城市中心城区的房价如果按绝对数算，北京、上海、深圳(楼盘)都是排在前面的，排在最前面的都是中国城市，他进一步解释，供给层面结构性的失衡是房地产经历20年大牛市非常重要基础。

　　管清友认为，未来房地产市场的总体区域分化会越来越严重，房地产开发企业、运营企业对于区域和项目选择越来越重要。

　　据他观察，前100家公司集中度的提高非常明显，同时房地产销售金额门槛不断提高，这是大趋势，尽管房地产企业经常在短期遇到现金流的压力，调控的压力，但是过去的经验证明，做金融是赶不上盖房子的，过去的实践经验也证明拍电影也赶不上盖房子的，他认为大家应该多鼓励自己，毕竟房地产是一个十几万亿级别的生意，而且未来还将持续更长的时间。

　　全球经济风险可能加速爆发

　　先看全球经济，2019年全球风险可能会加速爆发，因为存在以下三大导火索：

　　一是金融紧缩。全球金融化红利正在退潮，这个退潮不是因为2017年一年，也不是因为前年一年，而是因为2008年以来这轮的金融上行周期到达了拐点。

　　和中国一样，同样是新兴经济体的土耳其、阿根廷、印尼、南非这些国家都出现了问题，甚至原来的发达国家，也是欧洲次贷危机爆发地之一的意大利再次面临债务危机，所以我们看到全球金融退潮的迹象没有消失，并且还将持续若干年，如果说2018年是星星之火，2019年可能是烽火狼烟。

　　二是贸易紧缩。2018年对我们影响最大、讨论最多的应该是中美贸易摩擦，近期有一个好消息，那就是中美两国领导人通电话，又达成了一些共识，外交部发言人也对此作出回应，这90天的谈判到底能谈到什么程度，会有哪些成果落地?我们不妨拭目以待。

　　但毫无疑问，就像基辛格先生前一段时间在北京说的，中美关系未来可能会形成一种新范式，但他没有说这个新范式是什么，但有一点是肯定的，就是肯定回不到过去了，这个对于今天在场的很多企业家是一个非常有意义的判断。

　　而且需要注意的是，美国发起的贸易摩擦不仅是针对中国，韩国、日本、加拿大墨西哥等国也未能幸免，是全球贸易冲突。如果说2018年只是全球贸易冲突的开始，2019年可能也不是结束。

　　三是实体紧缩。全球经济增速放缓，领先指标全球制造业PMI(采购经理人指数)指数持续下行。IMF(国际货币基金组织)将2018年增速预测从4月的3.9%下调到10月的3.7%，全球经济减速成为一致性预期。

　　在金融、贸易和实体紧缩的大背景下，全球资产盛宴终结，资产泡沫一个又一个破掉。

　　统计数据显示，2018年除了美元指数和天然气在全球资产当中是正收益之外，其他的资产几乎全是负收益，这是自1929~1933年大萧条以来第一次在资产市场上出现如此惨烈的场景。

　　具体表现为美股估值创新高，纳斯达克在全球主要市场估值最高，正在高位盘整，波动加大;美国和日本房价接连调整，中国连北上广深一线城市的房价由于调控和周期的因素，也出现了不同程度的下跌;比特币出现崩盘式下跌，就像吴晓波老师讲的，2017年年底接近2万美元，现在只有4000美元左右。

　　国内经济下行压力主要表现在四个方面

　　回到国内经济，摆在我们面前最大的威胁是经济下行压力，就像不久前召开的中央经济工作会议所描述的“经济面临下行压力”，这已经不是学界的一个共识，是中央文件的一个判断。主要表现在以下四个方面：

　　第一是房地产。因为地产在整个投资当中所占的比重太大，所以地产的调控、地产周期的下行会带来非常大的经济下行压力。