2018年上海宅地有望揽金近千亿元 租赁房用地成主流

　　在楼市调控政策不断加码的背景下，楼市在今年下半年呈现“向下”趋势，传统的“金九银十”明显成色不足，而作为楼市“面粉”的土地市场也呈现出凉意。

　　某研究院数据显示，前11个月监测的40个城市，土地溢价率为10.2%，出现环比、同比双降。而上海更是成为4个一线城市中唯一一个11月份土拍溢价率为零的城市。

　　梳理发现，截至目前，今年上海共成交宅地60宗，总成交金额908.1亿元，综合溢价率0.02%，溢价率创近年来最低。而根据计划，本月上海还将有8宗宅地上市交易。据此，年内上海宅地有望揽金977亿元。

　　宅地零溢价成交几成“标配”

　　公开信息显示，截至目前，上海共成交宅地及商业、商务用地等103宗，共揽得土地出让金1643亿元，总规划建筑面积927万平方米，综合溢价率0.9%。

　　已成交地块中，成交金额超100亿元的地块有2宗，其中位于浦东新区北蔡街道的一宗总建筑面积约140万平方米的商业、办公、文体地块，被上海地产集团等3家公司组成的联合体以总价137.7亿元、零溢价竞得，并摘得年度总价“地王”。另一宗位于黄浦区淮海中路、总建筑面积约24万平方米的商业、办公地块，被太平洋人寿等3家公司组成的联合体以总价136.1亿元、溢价率0.2%拿下。

　　宅地方面，截至目前上海共成交60宗，获得土地出让收入908亿元，总规划建筑面积537万平方米。值得注意的是，零溢价成交几乎成为今年涉宅地块的“标配”。

　　统计发现，目前已成交的60宗涉宅地块，综合溢价率为0.02%，其中有58宗为零溢价成交。值得注意的是，其零溢价与“招挂复合出让”的土拍制度密不可分。

　　2016年上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出，2017年4月，上海调整土地出让制度，实行“招挂复合出让”。

　　上述规则规定，当有效申请人不超过3人时，实行挂牌出让;超过3人时，实行招标出让，对投标人进行评分确定竞得人。2017年6月，上海对“招挂复合出让”政策进行“微调”，在上述“评标标准和方法”外，首次引入“受让管理”指标。

　　根据规则，在确定入围竞标人排名顺序时，评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。得分有相同者，则按以下优先原则确定排名顺序：先以经济实力得分由高到低排序;若经济实力得分有相同者，则再以项目经验得分由高到低排序;若项目经验得分有相同者，则再以技术资质得分由高到低排序;若技术资质得分有相同者，则以抽签方式决定其排序。

　　“通过招挂复合出让的方式，对房企拿地进行窗口指导，对抑制土地市场过热、免地价推高房价具有积极意义。”某研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

　　记者统计发现，至目前，上海今年共成交的60宗宅地中，普通商品住房用地有23宗，共有18宗通过招挂复合方式出让，其中17宗均经过一轮报价以底价成交。

　　租赁住房用地渐成“主流”

　　另一个值得注意的现象是，至目前成交的60宗宅地，总规划建筑面积537万平方米，其中租赁住房用地达到40宗、总规划建筑面积174万平方米，将提供租赁住房3.4万套。租赁住房用地渐成“主流”。

　　据统计，自去年7月首次出让租赁住房用地以来，截至目前上海已成功出让51宗租赁住房用地，总建筑面积约318万平方米、总出让金约205亿元，将至少提供4.5万套租赁住房。

　　上海本地国企在其中扮演了重要角色。

　　记者统计发现，上述51宗租赁住房用地均以挂牌方式出让，且每宗地只有1个有效竞买人，最终均被国企在经过一轮报价后以底价摘得。其中上海本地国企摘得48宗，另外3宗被央企摘得。

　　此外，部分上海国企早前也都表示，有意通过盘活旗下存量土地资源开发建设租赁住房，如光明集团就表示将先拿出26块土地建设100万平方米租赁住房。

　　按照计划，年内上海还将出让5宗租赁住房用地，总起始价17.7亿元，至少供应租赁住房0.6万套。