从城市结构来看,截至2018年11月底,一、二、三四线100个城市土地储备分别为6143、61271和44412万平方米,环比增幅分别为7.6%、2.8%和0.3%,同比增幅分别为14.3%、13.4%和13.7%。三类城市的同比增幅差异并不大,均保持了大于10%的同比增幅水平。
而在易居房地产研究院监测的100个重点城市中,2018年11月,有63个城市的土地储备出现了同比增长现象,其中晋江、泉州和景德镇3个城市的土地储备上升幅度较大,同比增幅分别达到330%、232%和231%。对于晋江等城市来说,这一轮去库存效果不错,土地交易市场趋于活跃,进而利好土地储备的增加。同时,100个城市中,有37个城市的土地储备出现了同比下滑态势,其中燕郊、固安和清远的同比跌幅较大,跌幅分别为100%、76%和72%。对于燕郊来说,其在过去的29个月中已没有供地和土地成交。
2018年11月份,100个城市土地储备去化周期为18.6个月,这也意味着按照目前商品房销售的节奏,市场需要18.6个月的时间才可以消化完这些土地储备,该数值相比10月份18.0个月有所扩大。从趋势看,土地储备去化周期正走出13个月的历史低位水平,总体保持上行。从原因上看,近期该曲线上行和商品房交易行情降温的因素有关。
当前各个城市的土地储备去化周期数值差异较大。100个城市中,有11个城市的土地储备去化周期大于36个月即三年,意味着此类城市未来土地和商品房供应将充足。这11个城市包括张家口、石家庄、肇庆、漳州、九江、赣州、郑州、徐州、岳阳、桂林和保定。值得注意的是,此类城市购房政策总体偏紧,若未来市场交易有反弹,那么去化周期压力会比预计的要小一点。
同时,有很多城市土地储备去化周期是非常短的,这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。其中有30个城市土地储备去化周期小于12个月,此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。包括燕郊、丹东等城市去化周期较小,这和此类城市供地偏弱有关。而对于中山来说,受益于粤港澳大湾区的概念,房地产交易表现较好,这也使得土地储备去化周期相对偏小。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,2018年11月全国百城土地储备规模继续上升,但是同比增幅曲线却是在下行的。今年上半年房企购地表现还比较积极,这利好土地储备规模的上升。但是下半年随着房地产市场的降温,房企购地意愿明显减弱,各地土地流拍案例增多,这都抑制了土地储备规模的上升。
业内人士预计,当前商品房销售市场下行的趋势不改,所以从土地储备计算公式的角度看,土地储备去化周期依然会上行。当然从结构上看,对于土地储备去化周期低于12个月的城市,供地节奏需要加快,同时也要出台各类政策鼓励房企拿地,进而积极落实补库存的政策导向。
(房掌柜整理来自易居研究院、证券日报)
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