千亿房企数量扩容至25家 高杠杆高负债成发展双刃剑

　　市场调整之下,房企间的规模竞赛也进入了下半场。

　　克而瑞研究中心最新发布的《2018年1–11月中国房地产企业销售TOP100》数据显示，截至11月末，6家房企的业绩规模在3000亿元以上，千亿房企的数量则已达到了25家，阳光城、中梁控股、金科、融信、金茂、正荣、中南置地等中型房企也已进入千亿俱乐部。

　　而易居CEO丁祖晟预计，今年千亿企业数量有望超过30家。就目前看来，远洋、雅居乐、龙光等房企冲进千亿房企的可能极大。

　　2010年，万科率先进入千亿俱乐部。随后，众多房地产企业抓住了销售的窗口期，业绩出现了大幅提升，也纷纷跻身千亿阵营。时至今日，千亿房企的阵营扩展至25家。而千亿的规模也早已经成为房企发展中的一道重要分界线。

　　虽然千亿队伍不断扩容，但市场环境已发生改变，行业的发展逻辑也在悄然生变。跨过千亿级门槛前，规模扩张是房企们唯一的行动指南，高周转、高负债成为扩张利器，而加入千亿俱乐部后，扩张速度与质量的矛盾逐渐凸显，遇上行业调整，曾经引以为傲的扩张利器旋即变成致命匕首。发展中如何在质和量间取得平衡，成为房企们不得不面临的难题。

　　千亿房企新生代

　　在2010年的扩张周期中，地产行业在适度宽松的货币政策和接连两次降息后开始回暖，这为房企的急速腾飞插上了助力的翅膀。而如今，强调控政策依然没有松动的迹象，市场小低谷的行情迟迟不退，新跻身千亿军团的房企不断加速，以赢得在规模战中的宝贵时间。

　　从百亿到千亿，中梁仅仅用了3年时间。2015年中梁实现168亿元销售额，2016猛增至336.8亿元，2017年在此前基础上增长125%，最终实现757.9亿元，截至2018年10月31日，中梁销售额达到1002亿元人民币。

　　而中南置地也有着相似的发展路径，从2015年的225亿元，到2018年前10个月的1145亿元，中南置地的销售业绩足足增长了5倍。

　　从2015年的303亿元到2018年全面爆发，中国金茂也用了3年的时间。

　　作为今年新晋千亿房企的第一家，阳光城的发展速度也异常迅猛。其2011年的销售额只有20多亿元。就在不到7年的时间里，阳光城的销售额度就增长了50倍之多。

　　虽然每家房企的千亿成长路径并不完全一致，但仍然有着很多的共同点。

　　高业绩增长的背后往往需要充沛的土地储备作后盾。中原地产首席分析师张大伟表示，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元，1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流。

　　随着一二线城市限购政策的严厉执行，不少开发商将目光投向三四线城市。据了解，中梁拥有近800名土地收购方面的员工，遍布全国100多座城市，截至2018年8月31日，中梁已经获取183幅新地块，根据中国指数院发布的《2018年1–11月全国房地产企业拿地排行榜》数据，中梁以513亿元获得17102万平方米的土储，位列行业第八。

　　而从旭辉的土地投资策略亦可发现，重庆、杭州等二线城市和三四线城市已经成为其未来扩张的主阵地。

　　“一线城市的地不好拿，除非是通过旧改的方式介入，我们的主要工作就是争取拿二三线城市的土地。”一家冲击千亿规模的广州房企内部人士向时代周报记者表示，四线城市的地还是有风险，需要谨慎考虑。

　　克而瑞数据显示，从11月新增拿地城市分布来看，31家典型房企的主要投资布局方向集中在三四线城市，新增建面占比为62%，通辽、济宁、霸州等环渤海三四线城市11月成交量有所上升。

　　除了扩大拿地范围，中型房企们还通过并购、协议地块等非公开、低成本渠道急速获取土储资源。11月份，蓝光发展通过并购获取重庆市两江新区50万平方米的土储资源。

　　世茂集团广深区域的投拓人士向时代周报记者表示，公司会逐渐加大非常市场拿地比重，把比例控制在50%左右。

　　充沛的土地储备是企业发展的基础，而如何尽快产生现金流，房企纷纷抛出加码高周转的解决方案，以加快回笼资金。

　　其中，黑马阳光城、中梁和祥生都是通过高周转来实现规模扩张。据悉，2017年，祥生为提高周转速度，在原来的基础上提出了“25710”的快周转策略，具体为2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。

　　高杠杆双刃剑

　　土地储备的不断扩张需要足够的资金支撑，而市场逐渐转冷，房企资金压力明显增大。

　　在2018年的三季报中，金科集团、富力地产、正荣地产的资产负债率分别为83.83%、81.47%、86.58%，均位于行业高位。