贾康：房地产税应该要开设 但要坚持调节高收入原则

　　房地产税由于涉及群众切身利益，一直是社会关注热点。对于这一新的税种，笔者认为可从必要性、可行性、推行思路和关键要领等环节展开讨论。

　　房地产税：应该征

　　从必要性的角度来看，房地产税的开设主要涉及以下几方面问题：

　　第一，是和房地产相关的有效供给和整个市场体系建设运行问题。房地产市场如何健康发展，首先是把“保障轨”和“市场轨”通盘考虑，放在一起，作双轨统筹。在实际生活里边，现在也越来越清晰地看到这个框架。不要简单讲市场，而是要把怎样更好地提供商品房、产权房等相关事情放在一个体系之内统筹考虑。随着城镇化及其他种种原因，对房价应客观用经济手段形成长效调节机制。联系国际经验看中国现在的社会经济情况，应该发挥房地产税的作用。从逻辑上分析可以知道：保有环节的税收改变利益相关者的利益预期，促使供需两者走向平衡。

　　第二，结合中国经济社会转轨，应特别强调，中国的市场经济需要有分税制财税机制匹配，那么必须解决包含房地产税的地方税体系构建问题。从1994年至今，省以下体制没有真正进入分税制状态：地方税体系没有成型，基层财政困难、土地财政、隐性负债等问题，在1994年以后成为社会关注的热点。我国市场运行要跟国际上经济体间的竞争合作相匹配，因此必须把地方税体系与整个分税制体制安排通过改革推行到位，在这方面，房地产税是地方税体系中不可缺失的重要力量。作为地方税，它与地方政府职能向公共财政方向转变有明显的内洽性质，地方政府专心优化本地公共服务和投资环境，主力财源建设问题就可以一并解决。

　　第三，是整个税制结构优化中直接税制度建设问题。目前明显存在着直接税比重偏低的问题。如何让直接税逐渐提高比重，比如以直接税置换间接税，其效应一定是降低整个社会的税收，把原来以低中收入阶层为主体的这部分纳税人，转变为更多由先富起来的阶层以直接税方式做出贡献。从逐渐提高直接税比重的可行性思路与方案来看，现在可以提高哪些税的比重?一是个人所得税，另一个是房地产税。个人所得税改革困难较大，操作空间如何打开还要特别的条件配合。因此，在这轮全面改革中排得比较靠前的就是房地产税。

　　第四，是在收入分配改进的方向上，尽管有种种争议，多数人还是认为要努力通过再分配手段，来遏制收入差距的扩大。在房地产税方面，会影响社会成员的现金流，也影响财产配置的格局、走向。它的正面效应就是以“抽肥补瘦”机制，配合克服收入分配和财产配置方面的问题，来使整个分配格局中利益关系方面的矛盾能够得到更好处理。

　　第五，是房地产税对于我国法治化进程可能形成的“倒逼”式贡献。这是因为，按照国际经验和中国实际情况，很多观点都认可此税应是地方税。地方税应该分配在哪些层面?笔者认为首先是在基层，在中国应该是县市，扁平化以后，县市是有实体税基的基层。财政收支关系到千家万户的老百姓(603883,股吧)，老百姓要有充分的知情权，这也结合着整个财政改革提高透明度的要求。在提高资金使用效率方面，房地产税也会产生很好的示范效应。

　　房地产税：可以征

　　目前，社会上认为房产税不可行的、突出的几点质疑主要集中在以下几个方面，而在笔者看来，这些质疑是站不住脚的。

　　一是认为存在着法理上的障碍。一个重要论据是说“房地产开发的一级环节有土地出让金，后面在保有环节开征税收，就是重复征收”。当然，很多老百姓愿意听这个话，但我们认为这一理由其实是在理论上和实践中都不能通过。在市场经济中，反映土地使用权的地租和反映公共分配的住房保有环节税收的并行不悖，是基本事实。从理论上说，土地出让金是土地所有者经济权利形成的收入，而不动产保有环节的税收是国家凭借社会管理者的政治权力形成的收入。各自的依据不一样，这两种收入不是二者必取其一的关系。现在税收本身都是多种税多环节多次征的复合税制。

　　二是不断有人在说，“国外都是土地私有，对私有土地上的不动产包括住房征税说得过去。中国都是国有土地，国有土地上的住户只有土地使用权，房子跟几十年土地使用权在一起的，有什么道理和住房一起征税?”

　　很多人都认为上述观点说出了心里话。但客观地讲，笔者认为从实践和理论上来说这也是不成立的。国外实际情况了解一下，像英国的土地分为两种，一种叫作freehold，一种叫作leasehold。Freehold就是终极产权和使用权打通的，就是一体化的。Leasehold就不一样，必须签一个契约，终极产权和这个使用权是分离的。不论是这两种情况里边的哪一种，称为council tax的这种不动产税是全覆盖的。英国的土地除了私有之外，还有皇家持有，还有公有(包括不同政府层级的公有，还有公共团体所有)。无论不动产最终产权是在哪儿，不动产税原则上全覆盖。

　　至于香港特别行政区，香港的土地总体来说没有私有产权，但住房保有环节要交称为“差饷”的房地产税。因此，从海外实践来说，不能说只有对终极私有的土地所有权才能承认房地产税。学理逻辑上也是如此，我们可以比照中国改革中已有的说法：上世纪80年代初政府下决心推出两步“利改税”，在国有企业纳税里加上所得税。当时为什么要推出这项改革，主要是认为国有企业在具体运行中，是具有相对独立物质利益的商品生产经营者，所有权和经营权要有分离。有独立物质利益的商品生产经营者，客观上的合理状态是要加入市场公平竞争，所以必须把国有企业推到和其他企业一样缴纳企业所得税的状态，才能够培养市场公平竞争环境。同样的逻辑可到现在推演到终极所有权为国有的土地上：如果认为对这种土地上住房持有者的相对独立的物质利益有必要加以调节，那么通过立法程序后征房地产税，应有可行性。实际上，房地产税改革与国有企业两步“利改税”内含一个相似的理念，不存在硬的法理障碍。当然，相关立法还必须完善。