【掌柜日报】卖卖卖意欲何为？富力阳谋与万达回A坎坷路

“卖卖卖”的王健林，再一次出售资产，将进军海外的首个项目卖了。

　　1月16日，万达酒店发展发布公告称，将向独立第三方出售万达“伦敦ONE”（One Nine Elms）地产项目60%股份，代价为3560.93万英镑（约3.74亿港元，3.13亿人民币）。

　　公告显示，买方已同意代表目标公司偿还债务约1.60亿英镑（约16.75亿港元，14亿人民币），并支付出售事项预期产生的税前收益约4.34亿港元。

　　而买方若想100%控制万达国际地产，需付出共计约41.38亿港元代价。

万达酒店发展公告截图

　　对于此次出售，万达酒店发展表示，出售伦敦项目有利于公司增强流动资金及财务状况，出售项目所获得的款项净额将用于偿还万达香港的贷款和利息，同时为公司物业发展项目的营运及发展提供资金。

　　财经评论员严跃进向房掌柜分析称，万达此次抛售项目，和此前发改委商务部等对于海外投资的政策收紧有关，尤其是和房地产挂钩的业务，实际上都会有较大的管制，所以这一定程度上会使得万达的投资面临收益压缩、投资思路重新调整等问题。

　　富力的阳谋

　　就在业内纷纷猜测此次交易的独立第三方是谁时，有消息曝出，接手该项目的神秘买家是富力地产。

　　而事实上，富力与万达的“情份”颇深，除上述悬而未定的收购外，去年8月21日，万达放弃以4.7亿英镑收购伦敦九榆树广场（Nine Elms Square）地块，随后富力地产和中渝置地联手将该项目收入囊中。

　　更早时候，富力地产还以189.55亿元收购了万达旗下73家酒店。如果算上此次收购，富力地产已与万达之间进行了三笔交易。

　　“对于富力的接盘，说明两类企业形成了较好的合作，类似的收购具有积极意义，有助于万达甩包袱，在很大程度上也使得万达持续收缩业务条线，聚焦国内业务。”严跃进表示，富力接手在价格谈判上会有优势，同时也会降低两类企业的沟通成本。

　　据房掌柜了解，富力地产此前收购的万达酒店资产包，拥有建筑面积约328.6万平方米，资产净值不少于331.8亿元。按建筑面积计算，收购价格相当于6058元／平方米，而万达的这些酒店大部分分布在一二线城市的核心地段。

　　根据富力地产的测算，这些酒店如果自建需要占用15至20年时间，这笔交易每年节约了数十亿成本，还节省了酒店初期的推广成本。富力地产董事长李思廉坦言：“这次一口气拿到77个酒店，对富力来说是赢家。”

　　据悉，富力地产凭借收购万达73家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主。李思廉亦表示，通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的酒店物业经营收益，实现多元化的产业布局。

　　王健林也直言，“放眼全球，能以这个较低价格批量收购酒店的机会，100年可能就这么一次。”

　　资料显示，富力地产从2004年开始投资建设高端酒店，先后跟万豪集团、凯悦集团、洲际集团、希尔顿集团、雅高酒店集团五大国际酒店品牌，在国内主要城市和旅游区域共同开业了17家国际星级酒店。富力还是万豪集团的高端品牌丽思卡尔顿系列在亚洲区域最大的业主。

　　万达频繁出售资产

　　房掌柜注意到，就在万达公告出售伦敦项目之后，彭博发布消息称，万达或将就出售澳大利亚地产项目达成协议。该消息指出，此次出售的项目是分别位于澳大利亚悉尼和黄金海岸的两处豪华公寓，买方来自中国，协议详情将会在接下来几天内公布。

　　值得注意的是，2017年年末，就有媒体报道称，万达寻求以不低于50亿美元的价格，一次性出售位于英国、美国与澳大利亚的五处海外资产。

　　当时有分析认为，由于万达收购这些海外项目借了外债，加上这些项目后续开发也存在大量资金缺口，所以急于出售海外地产项目。

　　在严跃进看来，海外项目的投资需要遵循合规合法的要求，当前类似项目的投资，很大程度上触碰了监管红线，所以需要抛售。

　　据房掌柜了解，2017年8月18日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，明确指出限制开展房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

　　一纸限制令，让万达如坐针毡。昔日曾一度出海爆买的王健林随即表态：“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内。”但事实上，2017年万达曾多次出售国内项目。

　　2017年4月，中信信托有限责任公司成为盐城万达广场的100%持股股东；7月，南昌西湖万达广场投资人变为珠江人寿保险股份有限公司，法定代表人变为汪利；崇州万达广场置业有限公司、大同万达房地产开发有限公司均由原本的万达商业持股100%变更为珠江人寿持股100%，法定代表人也变更为汪利；万达以637.5亿元将旗下77个酒店和13个文旅项目91%股权卖给富力地产和融创中国。

　　而在此之前的两个月内，万达对19家万达广场投资公司集中减资，注册资金由原本最高的24亿元，最低的9000万元，统一减至5000万元。

图片来源：房掌柜整理

　　严跃进表示，部分项目抛售说明万达的经营面临一定的压力，类似的压力也要求其积极和投资者做沟通，进而形成稳健经营的导向和印象。

　　“卖卖卖”意欲何为？

　　万达为什么要频繁出售资产？

　　在业内人士看来，万达表面上的“卖卖卖”其实是在走轻资产战略，在为回归A股做准备。

　　王健林曾公开表示，万达集团未来的战略是全力发展创新型、轻资产业务，并将大幅减债，计划三年左右清偿集团层面金融机构债务。

　　为此，王健林还给万达轻资产模式定了两个具体目标：一是2020年集团服务收入、净利占比超过65%，房地产销售收入、净利占比低于35%；二是2020年海外收入超过20%。

　　2017年年初，王健林称万达商业“轻资产”转型成功，并公开宣布，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，投资合同达1050亿元，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。

　　与此形成鲜明对比的是，万达债务缠身的现状。

　　公开数据显示，截至2017年年中，万达酒店发展的计息金融机构借款约为40.752亿港元，该笔借款中约21.1%将于一年内偿还，其余借款亦需于一年后偿还。计息的其他借款约3.331亿港元，该借款以人民币及港元计值部分约73%将于一年内偿还，剩余借款于一年后偿还。

　　此外，万达酒店发展还通过中间公司借款达15.54亿港元，该借款也需在几年内偿还。

　　债务缠身的同时，万达商业地产在国内的IPO之路也不太顺利，证监会最新IPO排队信息显示，万达商业地产最新排名为第63位。

　　需要注意的是，根据万达商业与投资者签署的对赌协议，万达商业需在港股退市后满两年或于2018年8月31日前在内地主板上市。如果万达回归A股失败，则需要支付400亿港元回购股权。

　　“对于万达来说，未来预计还会有较好的发展机会。”严跃进指出，预计万达后续会继续在文旅领域开展业务，文旅产业发展前景依然被看好。