救市政策指向人口供需格局逆转 市场或迎来深度调整

2014年5月，全国70个大中城市中，有半数城市的新建商品住宅(不含保障房)价格出现下跌。这一“壮观”场面是最近两年来首次出现。几乎所有从业者都预料到了这一结果，但他们没有想到，房价会跌得如此剧烈。

今年以来，地方政府的救市举措不断祭出，力图刺激市场;央行也于5月底开始“喊话”，满足首套房购房需求。但从市场表现来看，效果着实不佳。随着房地产市场成交持续低迷，从业者愈加担心：房地产市场是否真的无法复苏了?

分析人士指出，经过多年的房地产投资高增长，当前房地产市场的供需大势已经出现逆转，供需关系趋于平衡，居民自有住房率提高。这种基本判断决定了，房地产市场将可能迎来深度调整，市场下行趋势难免，高增长时代将可能终结。

救市政策指向“人口”

在房地产业界，“救市”已成为近一段时间以来的关键词。今年以来，已有十多个城市出台政策，直接或间接地挽救房地产市场。新近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策已开始松动。

近期，广州市的增城、从化等区域放开限价，市区中心区的高价盘限签政策也有所松动。这也成为首个松绑楼市调控的一线城市。与此同时，随着“蓟门桥高价地”等项目陆续获批预售证，北京的限价政策也悄然松动。

在一线城市政策松动之前，一批二三线城市已率先做出调整，其中包括南宁、天津、芜湖、杭州等地。在调整中，松绑限购、减免税费成为主要方向。

值得注意的是，有些城市虽然并未直接针对楼市政策进行调整，但仍然出台了被称作“变相救市”的措施，主要表现为“放宽户籍门槛”。广州、海口、武汉(楼盘)等城市均出台了类似的政策。如海口就强调，购单套房120平方米以上可落户5人。

另有一批城市的救市体现为“只做不说”。也即，不明确发布红头文件，但暗地实施松绑。此前传出限购风波的沈阳，以及广泛流传“闽十条”的福建，均属此类。

“救市的方式有很多，如果不想做得太明显，根本不用发文件，召集开发商开个会，口头传达一下即可。”中部某省住建厅人士向中国证券报记者表示，实际上已经启动救市措施的城市，要比业已披露的更多，尤其是很多三四线城市。

在监管层警示政策“红线”的背景下，当前的救市手段颇有局限性。中原地产首席分析师张大伟表示，各项救市的根本目的都是为了“抢人”。利用城镇化的大趋势，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的，是所有救市政策的共性。

他还认为，后续在房地产市场继续降温的情况下，全国预计有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。其中，有数个新区、市场供应过剩、新增人口不足的城市都可能加入到“救市”大军中来。

市场不肯买账

对于这些救市政策，市场的表现似乎并不“感冒”。主要表现为，成交量的低迷态势始终未能改善。来自国家统计局的数据显示，今年1-5月份，全国商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。今年以来，房地产市场成交量已连续4个月维持下行。